مواد قانونی قابل استناد در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان
ماده 10 قانون مدنی
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند درصورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
ماده 183 قانون مدنی
عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و موردقبول آن‌ها باشد.
ماده 190 قانون مدنی
برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
قصد طرفین و رضای آن‌ها
هلیت طرفین
موضوع معین که مورد معامله باشد
مشروعیت جهت معامله
نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان چگونه است؟
همان‌طور که پیش‌تر گفتیم، مشارکت در ساخت و ساز ساختمان چند سالی است به دلیل افزایش نجومی قیمت‌ها، با استقبال خوبی از سمت صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی روبه‌رو شده است. این قراردادها اگر به صورت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایت‌بخشی به همراه خواهد داشت.
شراکت در ساخت‌وساز مزایای بسیاری دارد که می‌‌توان از بین آن‌ها، به این موارد اشاره کرد:
بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر
زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز
استفاده از مصالح، روش‌ها و ماشین‌آلات مدرن برای ساخت بنا
اما بی‌شک شاید مهم‌ترین مزیت چنین قراردادی را بتوان سودی دانست که در کوتاه‌مدت عاید طرفین توافق می‌شود. به همین دلیل، لازم است موارد حقوقی و عرفی را دربارۀ محاسبه سهم مالک و سازنده بشناسیم و با خیال راحت‌تر وارد فرآیند شراکت ساخت‌وساز بشویم.
قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد) روی چه اصولی محاسبه می‌شود؟
برای تعیین میزان سهم هرکدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه می‌خواهیم با آن‌ها آشنا شویم. البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمت‌ها، باعث می‌شود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان با ابهام و تردید مواجه شوند؛ اما، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می‌دهند.
به‌طور مثال در شهر تهران، فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت و ساز ساختمان در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد.
با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت و ساز ساختمان آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود ساخت و ساز ساختمان به‌صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود. در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴.۵ میلیون تا ۵.۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود.
البته با توجه به نوسانات قیمت حاضر بازار مسکن، امروزه ما در مناطق مختلف، شاهد میانگین قیمت‌های زیر ۵ میلیون تومان برای هر متر مربع نیستیم. در این حالت به‌غیراز تعیین فرمول مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.
میزان وجه بلاعوض برچه اساسی محاسبه می‌شود؟
مبلغ «بلاعوض» معمولاً به صورت توافقی تعیین می‌شود و قانون خاصی دربارۀ آن وجود ندارد. اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است:
تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقه‌ای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و پانصد هزار تومان است.
در باقی مناطق که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین تعیین می‌شود.
باید به این نکته توجه داشته باشید که اگر میزان وجه بلاعوض منفی شود، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
مهم ترین شرایط مشارکت در ساخت
نکات مهمی که در زمینه مشارکت در ساخت و ساز ساختمان باید بدانید به شرح زیر است:
محاسبه میزان مشارکت و همین طور درصد سود هر یک از طرفین قرارداد باید طبق نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام شود.
هزینه های پروژه بسته به عوامل مختلفی از جمله شهر و منطقه مورد نظر متفاوت خواهد بود. به همین دلیل هزینه های ساخت و ساز بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه حساب می شود.
در قراردادهای مشارکت ساخت و ساز سهم مالک و پیمانکار از میانه 50% تعیین می شود؛ یعنی مالک 55% از پروژه سهم برده و 45% آن نصیب پیمانکار می گردد. البته این تقسیم سهم تنها یک مثال رایج بوده و امکان تغییر آن به درصدهای 60 و 40 نیز وجود دارد.
در پروژه های مشارکتی پیش از هر اقدامی باید ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه را محاسبه نمود. توجه داشته باشید تعیین میزان سود و همین طور ارزش ملک با بکارگیری فرمول های ویژه ای انجام می گیرد.
